銷(xiāo)售率不足4成 限房?jī)r(jià)項(xiàng)目壓力大
銷(xiāo)售率不足4成 限房?jī)r(jià)項(xiàng)目壓力大
機(jī)構(gòu)認(rèn)為,價(jià)格、供應(yīng)、位置等復(fù)雜因素造成庫(kù)存較高,明年形勢(shì)或?qū)⒏訃?yán)峻
創(chuàng)意制圖/新京報(bào)記者 王遠(yuǎn)征
與加快入市供應(yīng)出現(xiàn)井噴不同的是,北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售存在巨大壓力。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),截至9月11日,北京合計(jì)有16個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目取得18期預(yù)售證,合計(jì)提供9038套房源,合計(jì)建筑規(guī)劃面積93.5萬(wàn)平方米(另外還有超過(guò)30萬(wàn)平方米車(chē)位等配套)。按照真實(shí)銷(xiāo)售情況,平均去化不足4成(包括未及時(shí)網(wǎng)簽的數(shù)量)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),價(jià)格、產(chǎn)品、供應(yīng)等多方面復(fù)雜因素造成了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)庫(kù)存較高、去化壓力較大。
實(shí)際網(wǎng)簽銷(xiāo)售率僅12%
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看,因部分項(xiàng)目剛剛?cè)〉妙A(yù)售證,只有8個(gè)項(xiàng)目有網(wǎng)簽數(shù)據(jù),合計(jì)網(wǎng)簽只有1089套,據(jù)此計(jì)算,實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽銷(xiāo)售率只有12%。
據(jù)記者觀察,這8個(gè)項(xiàng)目分別是熙悅林語(yǔ)、瑞悅府、萬(wàn)和斐麗、華潤(rùn)理想國(guó)、瀛海府、旭輝城等,去化最多的是瀛海府一期,基本售完。而部分項(xiàng)目網(wǎng)簽去化率較低,在個(gè)位數(shù)。
網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示限房?jī)r(jià)項(xiàng)目去化率較低,除了跟網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后有關(guān)系外,合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為,已經(jīng)不能按照常規(guī)商品房的去化比例來(lái)判斷限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況了,按照實(shí)際入市的套數(shù)來(lái)看,限房?jī)r(jià)項(xiàng)目單批次推出的房源量較大,普遍在三四百套、五六百套,而之前的商品房,單批次入市房源數(shù)量少的是幾十套,多的也就上百套。按照比例來(lái)算,不是特別客觀,如果按照套數(shù)計(jì)算,去化還可以。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,已經(jīng)入市的16個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目,除了個(gè)別項(xiàng)目入市房源在幾十套外,大部分項(xiàng)目都在200套以上,多則超過(guò)800套。以華潤(rùn)理想國(guó)為例,公開(kāi)資料顯示,7月15日共有12棟住宅875套房源取得預(yù)售證,7月18日,全部取證房源開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,截至9月12日,共有約283套房源辦理預(yù)訂或網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。
另外記者發(fā)現(xiàn),部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目在一次取證后,只有部分樓棟開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,如果以此計(jì)算整個(gè)網(wǎng)簽銷(xiāo)售去化率,也并不客觀。以首批入市的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目旭輝城為例,共有9棟住宅754套房源取得預(yù)售證,但是進(jìn)入預(yù)售的只有3棟樓,共計(jì)270套,截至9月12日,共有73套房源辦理預(yù)訂或網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。
即便存在諸多客觀因素,也難掩限房?jī)r(jià)項(xiàng)目去化存在高壓的現(xiàn)狀,中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,按照真實(shí)的銷(xiāo)售情況,上述入市的16個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目平均去化率不足4成(包括未及時(shí)網(wǎng)簽的數(shù)量)。
多種因素造成去化高壓
在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來(lái),價(jià)格、產(chǎn)品、供應(yīng)等多方面復(fù)雜因素造成了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目去化壓力較大的現(xiàn)狀。
郭毅表示,首先是北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目整體供應(yīng)量龐大,已經(jīng)成交的60多宗限房?jī)r(jià)項(xiàng)目地塊,總的規(guī)劃建筑面積在550萬(wàn)平方米左右,能開(kāi)發(fā)的房源數(shù)量超過(guò)6萬(wàn)套,但是北京新房市場(chǎng)一年的去化量在兩三萬(wàn)套的水平,這樣的大規(guī)模上市,特別是下半年集中上市,對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),將形成嚴(yán)峻的去化壓力。
目前,區(qū)域內(nèi)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目集中供應(yīng)。據(jù)記者觀察,目前已經(jīng)入市的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目多分布在亦莊及瀛海、黃村、未來(lái)科學(xué)城、孫河、房山等區(qū)域。
作為限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的供應(yīng)大區(qū),大興的項(xiàng)目多達(dá)十余個(gè),主要分布在亦莊板塊、舊宮板塊、瀛海板塊、黃村板塊,而前三個(gè)板塊距離較近,區(qū)域內(nèi)不僅布局有瀛海府,還有萬(wàn)和斐麗、禧瑞天著、熙悅林語(yǔ)、和悅?cè)A錦等項(xiàng)目,很容易成為競(jìng)品。黃村板塊布局有頤